賃貸｜東村山の不動産活用は「かどや建設」へ

■「相続のチェックポイント」

相続のチェックポイント

相続の生前対策のためには、不動産の正確な評価を知ることが基本。
さらに、様々な立場からサポートする専門家ネットワークが不可欠です。

土地活用は、そのまま“相続”の問題でもあります。土地を所有されている方は、
いかに上手に子孫に相続させるかで頭を悩まされていらっしゃるでしょう。あるいは、土地を相続されるお立場の方は、様々な土地活用の夢がふくらむ時かもしれません。ただ、その場合も必ず“相続”対策は必要になります。

そこで、これまで蓄積してきた当社の事例から役立つポイントをまとめました。必ずしも皆さま全てに当てはまらないことがあるかと思いますが、“相続”に直面された際にお役立ていただければ幸いです。

《2つのポイント説明》

1.家の資産内容を把握して次代の当主に教育していく。〔相続の生前対策〕

資産のなかで現金、保険金などはおよそ皆さま把握されていることが多いのですが、意外と不動産の詳細について理解されていない方が多いのが実情です。特に問題が多いのが土地について。所有している土地に路線価が設定されているかどうか、あるいはどんな土地の用途があるか、固定資産税はどれくらいか。本来は把握していて当然の情報なのですが、現状が維持できていれば問題ないという考え方の地主様が多いのです。そんな方に相続問題が起きた場合に、残された家族の方はいきなり難題を抱えてしまいます。跡継ぎの方が困らないよう、注意すべきポイントを記しました。

〔A〕市役所で、毎年5月にある固定資産税縦覧期間中に不動産の名寄帳を取得し、
     正しく確認する。
〔B〕3年に1度、所有している土地の評価証明を取得し評価額を毎年、把握する。

〔C〕所有している土地の路線価を毎年把握する。※「国税庁」のWEBで確認可能です。
〔D〕可能であれば所有している土地を測量しておく。

資産のなかで土地の比率が多い方にとっては、これが最も大切です。特に畑などは、公募面積より実際の面積の方が多いケースがよく見受けられます。ただ、生前に測量を行う場合は、現況測量にとどめた方が無難です。

2.土地に関する専門家とのネットワークを構築する。〔利害関係のない有能なアドバイザー〕

ご自分の周辺に土地に関する専門家を置くことで、常に資産の状況を把握し跡継ぎの方が困らない仕組みをつくることができます。ただし、1人の専門家を介して他の専門家の話を聞くという方法ではなく、お客さまが各専門家と常に直接応答できるネットワークを築いてください。以下に「専門家とのネットワーク」の例をまとめましたので参考になさってください。

《専門家とのネットワーク》

※お客さまを中心に各専門家（名称は下記参照）が結ばれたネットワーク図入る。
　　「不動産活用」トップページと同じ図。

〔各専門家の役割とお客様のメリット〕

測量士
隣地との境界の解決、開発行為のノウハウおよび相続申告時の土地の分割予定図作成などを担当。土地の適正な評価選択をサポート（広大地評価の場合）。

税理士
相続税法に基づく土地および資産の適正な評価に則った相続税の計算および申告行為の遂行などを担当。二次相続想定に基づく財産分与のノウハウも提供。

司法書士

相続登記の助言や代理人選定の手続き代行などを担当。公正証書遺言のノウハウも提供。

不動産鑑定士

土地評価に関係して、相続税法ではできない土地の適正な評価の確定などを担当。
土地の適正な評価選択についてもサポート。

不動産業者（情報精通業者）

納税資金捻出のための売却土地の選定。将来の優良な土地を残すためのアドバイスなどを担当。道路・用途地域・上下水道などの調査および私道の権利関係などの調査による土地の適正評価もサポート。

弁護士

法的な対応が必要な時に依頼してください。

《ポイント紹介ページ他へのリンク》

●まず目的の明確化から

かどや建設の不動産活用

●土地の特性に合わせた計画を

不動産活用のチェックポイント

●幅広い不動産情報に精通

贈与のチェックポイント

●セカンドオピニオンを重視する
「不動産活用」コンサルティング

■「贈与のチェックポイント」のページ

贈与のチェックポイント

贈与の目的を明確化したうえで、計画性のあるプランづくりを。
不動産の贈与のメリットを十分に活かしてください。

将来の相続を前提としながらも、“贈与”はあくまで慎重に、そしてできれば専門家にアドバイスを受けながらが賢明です。

ここでは、これまで蓄積してきた当社の事例から役立つポイントをまとめました。“贈与”をお考えの際にお役立ていただければ幸いです。

《4つのポイント説明》

1.資産家の贈与は将来の相続を前提に考える。〔計画性のある贈与プラン〕

贈与は無計画にしないでください。将来の相続のことを見据えた場合、贈与を行うことで余計な税金を払うだけという結果になってしまうケースもあります。事前に専門家によく相談してから行動を起こすのが理想的です。

2.贈与の目的を明確にする。〔メリットのある計画〕

贈与には、相続の生前対策や次代への資産継承、所得の分散などの目的が考えられますが、
目的を明確にして行わないと現行の税制のメリットを得られない場合がありますのでご注意ください。

3.贈与税は払う。〔納税し確定申告が原則〕

年間110万円までは贈与税を払うことなく贈与できますが、可能であればたとえ千円でも、確定申告を行い納税して税務署に証拠を残してください。資産家の方の場合は、その方が後で面倒な事が少なくなります.

4.どちらがお得？現金と不動産。〔不動産の贈与の利点〕

贈与財産の価額（課税価格）が高ければ、贈与税は高くなります。では課税価格はどのように評価を考えればよいのでしょうか。例えば現金一億円であれば、一億円が課税価格になります。不動産の場合は何が基準になるかというと、路線価が課税価格になります。この路線価は、不動産実勢売買価格の約60％から80％位の金額になります。結論を言えば不動産の贈与の方が得という事になります。ただし、不動産の贈与の場合は、登記費用などの経費がかかりますのでご注意ください。

※現金2,500万円の贈与と土地建物2,500万円分の贈与の計算式（原稿のまま）入る。

もうお気づきかと思いますが、例のようにアパートの土地建物を贈与した場合、時価ではなく路線価と建物の固定資産税評価額で計算しますので非常に有利になります。また、贈与税を払うことにより家族内の所得の分散も可能になるため相続対策としても有効です。ただし、1年で贈与税を790万円も払って贈与を受けるのは得策ではありません。上記の例は、現金と不動産の贈与の差異を分かりやすく解説するのが目的ですので誤解のないようにお願い致します。

《ポイント紹介ページ他へのリンク》

●幅広い不動産情報に精通

かどや建設の不動産活用　　　　　　　　　　　
           ↓

●土地の特性に合わせた計画を

不動産活用のチェックポイント

●不動産の正確な評価が不可欠　

相続のチェックポイント　　　　
　　　　

●セカンドオピニオンを重視する

「不動産活用」コンサルティング